17 de Noviembre de 2018

La peatonal Florida empieza a reconvertirse

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En el siglo XIX fue refugio de los aristócratas porteños. En la primera mitad del siglo XX, emblema del comercio en Buenos Aires con la presencia de insignias a nivel global como la tienda Harrods.

En la actualidad, una peatonal ecléctica que en 2017 tuvo nueve locales importantes vacíos, según Domingo Speranza, director de Newmark Grubb Bacre.

La calle Florida, uno de los íconos de la capital argentina, tuvo su tiro de gracia con las recesiones en la Argentina y Brasil.

El corredor comercial fue castigado por la caída del consumo local y turístico, describe Sofía Terrile en una nota para lanacion.com.ar.

El escenario, dicen los expertos, es similar al de la crisis de 2002, por la cantidad de carteles de inmobiliarias que asoman en las fachadas y el tiempo que tardan en quitarse.

La realidad es que los números de consumo no acompañan. De acuerdo con un relevamiento de la consultora Kantar Worldpanel, en el último mes de 2017 las ventas de los productos de la canasta básica cerraron en línea con las de diciembre de 2016 y, de esta manera, el año cerró con una baja del uno por ciento.

El dato es especialmente negativo si se tiene en cuenta que la comparación se hace contra un año que ya había sido muy flojo, como 2016. Y el guarismo negativo no tardó en hacerse notar en Florida.

El sector inmobiliario divide a la calle en dos sectores marcados: el que va desde Plaza San Martín hasta Corrientes y el que sigue hasta Avenida de Mayo. El primero atrae turistas; el segundo, oficinistas. Ninguno de los dos se salvó.

"La zona sufrió una crisis hace un año y medio que afectó primero a las tiendas de electrodomésticos y luego a las de indumentaria", detalla Miguel Greham, director de División Locales de L. J. Ramos.

La rotación de comercios en Florida alcanzó un 9,6 por ciento en el primer semestre de 2017, explica un informe de Colliers, y la superficiedisponible de locales en los principales corredores comerciales de la ciudad de Buenos Aires disminuyó 9,41 por ciento respecto del mismo período del año anterior.

En los locales que quedan, dice Greham, hay situaciones tambaleantes: "En muchos casos había acuerdos para que el propietario le perdone al inquilino los aumentos, pero si había otros candidatos, los locatarios debían irse", señala.

"Hoy el alquiler está accesible -agrega-. Hay momentos en los que se pone inaccesible para algunos rubros y a los locales que tienen tickets bajos les cuesta pagar".

Por otro lado, detalla Alejandro Schiaffino, responsable de la División Locales de Adrián Mercado, Florida es el segundo corredor en costos por metro cuadrado después de la Avenida Alvear, lo que hace que las empresas en momentos de bajo consumo busquen alternativas de menor costo.

Colliers realizó otro estudio en el que comparó los precios promedio de alquiler en las principales zonas comerciales de América latina. La avenida Presidente Masaryk, en la ciudad de México, lidera la tabla con US$ 90 por metro cuadrado y un aumento del 37,9 por ciento en el primer semestre de 2017 contra el mismo periodo del año anterior.

Florida, en cambio, ronda los US$ 63 con un retroceso del 5,2 por ciento con respecto al primer semestre de 2016 y lejos de los US$ 77 de 2014. De acuerdo con el estudio, el corredor céntrico de la ciudad de Buenos Aires solo es superado por Rivadavia y Acoyte, en Caballito, donde los alquileres rondan los US$ 64 por metro cuadrado.

Más allá de los números, para Speranza, de Newmark Grubb Bacre, hay tendencias de fondo que obligarán a la calle Florida a reconvertirse.

Primero, un recambio de los locales de los electrodomésticos a indumentaria por el crecimiento de las ventas por e-commerce para las grandes cadenas del primer rubro.

Luego, una metamorfosis del turismo: "El tramo de Plaza San Martín a Córdoba, el que es el más elegante, sufrió un impacto negativo por menor cantidad de turistas que, además, gastan menos", expresa.

La zona donde se mueven los oficinistas locales, que comienza en la avenida Corrientes, también vio una transformación en el público:
"Las oficinas cambiaron el perfil por lo generacional. Hoy los usos y costumbres son mucho más casuales: las personas no necesitan ir a peinarse antes de entrar a trabajar, lo que hizo que muchas grandes peluquerías se fueran, por ejemplo", resalta.

Por último, dice Speranza, la calle se volvió "un poco hostil de noche", lo que hace que muchos turistas no se sientan del todo cómodos. No obstante, no todo está perdido: "Florida tiene una enorme marca en el extranjero y eso no se perdió. Si se arreglan temas de seguridad y se aggiornan los locales va a andar bien", opina.

Otro desafío del corredor son los espacios que quedan perdidos en la transición de esas tendencias de fondo. Las principales perdedoras del cambio generacional son las galerías, aplastadas por los centros comerciales.

"No hay mucho tránsito dentro deellas y en la zona hay cuatro o cinco. Además, hay un local de Harrods de casi 50.000 metros cuadrados que está desocupado hace 20 años y que está impecable por dentro. Es un enorme valor patrimonial que podría revitalizar la zona de una manera espectacular", asegura Speranza.

La ex tienda Harrods tiene ocho niveles y dos subsuelos y está desocupado desde 1998. El edificio está a la venta y las ofertas se reciben en la sede en Londres deGoldman Sachs.

El misterio de la vacancia del edificio, que podría ser sede de una gran tienda departamental, está relacionado con los precios que se piden por la venta: expertos del sector inmobiliario afirman que ese valor trepa hasta los US$ 300 millones.

Mientras tanto, la tendencia de los flagship stores, las tiendas "insignia" o más representativas de una marca, requiere de varios metros cuadrados para poder desplegarse en la ciudad de Buenos Aires.

Marcelo Zuliani, director comercial de Colliers, relata que hace algunos años se acercó la tienda de electrodomésticos francesa Fnac, pero que desistió porque quería tomar 12.000 metros cuadrados y no había un edificio disponible de ese tamaño.

Greham detalla que hay tres modelos principales: los locales chicos, que van desde los 100 hasta los 150 metros cuadrados; los medianos, de alrededor de 300 metros cuadrados y los grandes, que llegan hasta los 2000 metros cuadrados.

El director de División Locales de L. J. Ramos asegura que en los últimos años se multiplicaron los locales con frentes chicos, de unos tres metros cuadrados, y que lo recomendable para que haya marcas de mayor nivel es que sean de cinco a siete metros cuadrados.

Para revitalizar la zona, opina Zuliani, hay que pensar en que las marcas que podrían hacer que Florida sea nuevamente un polo comercial necesitan muchos metros cuadrados para poder estar en un solo inmueble.

A diferencia de lo que ocurre con otros corredores del continente, donde hay marcas de lujo como Gucci o Prada, el director comercial de Colliers proyecta que las candidatas para Buenos Aires podrían ser las marcasfast fashion como H&M y Forever 21.

Para eso, hay trabajo para hacer. Los ejecutivos aseguran que la peatonalización del Microcentro ayudó a que Florida tuviera un mayor tránsito de potenciales clientes, pero que aún restan cuestiones de seguridad y limpieza para mejorar.

Speranza propone que, más allá de las obras del Gobierno de la Ciudad, se puedan formar "distritos de mejora de negocio", alianzas público-privadas para mejorar áreas de una metrópolis, como sucede en ciudades como Nueva York o Londres.

"Por ejemplo, Regent Street en Londres es de la corona británica y está administrada por una empresa que maneja licitaciones de locales, hace campañas de marketing y paga seguridad para que cuide la zona. Eso es lo que le hace falta a Florida: gestión sobre la calle", opina.

Añade que la calle podría resurgir con la revitalización del centro porteño, otra de las posibles tendencias de largo plazo en el sector inmobiliario: "Si logran que se empiece a mezclar vivienda con oficinas y que la gente vuelva a vivir al centro, se puede esperar mucho cambio en la zona", dice.

Schiaffino calcula que la rotación y la mudanza de marcas y compañías de renombre continuará hasta mediados de 2018. Mientras tanto, Greham nota pequeños cambios: "Vemos otro estado de ánimo. Las empresas que se instalan tienen ganas de ponerles más plata a los locales, convertirlos en algo mejor. El año pasado los dejaban tal cual estaban, y hoy las marcas están apostando a un crecimiento del consumo que también se demuestra en la cantidad de consultas que recibimos", concluye.

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